Учредяването на право на ползване е сделка, с която носителят на правото на собственост „учредява“ на друго лице право да ползва имота. При учредяването на право на ползване собственикът учредява правото на трето лице, като то може да си служи с нея съобразно предназначението й и да получава добивите от нея, без да я променя съществено.
Правото на ползване е с оглед на личността, което означава, че то се учредява по отношение на конкретно лице, което няма право да го отчуждава, т.е. правото на ползване не може да бъде прехвърлено на трето лице, както и не може да бъде наследено.
Правото на ползване може да се учреди върху всякакви вещи, които не са публична собственост.
На кого може да бъде учредено право на ползване?
Титуляр на правото може да бъде лице, което не е собственик или съсобственик на вещта.
ЮЛ също могат да бъдат титуляри.
Каква е разликата с договора за наем?
Разлика с наема е, че наемът е по принцип неформален договор, докато правото на ползване се учредява с нотариален акт. Освен това наемателят няма задължения да плаща данъци и такси, свързани с ползването, нито да застрахова чуждата вещ.
Как се учредява право на ползване?
Правото на ползване може да бъде учредено с правна сделка – договор със собственика (в нотариална форма за НИ, писмена форма за държавата и общините); при доброволна делба; със завещание (завет).
Правото на ползване може да се придобие и по давност, ако е упражнявано ограничено владение в рамките на правото на ползване.
Правото на ползване може да се учреди и със съдебно решение, както и с административен акт
Учредяване на право на ползване върху държавен имот: договорът се сключва въз основа на заповед на областния управител след провеждане на търг или конкурс.
Върху общински имот може да бъде възмездно учредяване – след решение на общински съвет и провеждане на търг или конкурс кметът издава заповед и сключва договор; и безвъзмездно – по същия ред без търг/конкурс.
Какво е важно да се знае?
При учредено право на ползване ползвателят има пълното владение и ползване. Собственикът може само да се разпорежда с имота – т.нар. „гола собственост“, като важно е да се знае, че въпреки разпоредителната сделка, титулярят на правото на ползване запазва това право и може да го упражнява и при сключена разпоредителна сделка от страна на собственика.
Ползвателят може да се защити правото си на ползване както срещу всяко трето лице, така и срещу собственика, защото и той е длъжен да не пречи на титуляря да упражнява правото си.
С какви права разполага ползвателят?
- Ползвателят има право да си служи лично с вещта и да получава добивите от нея, като важно е да се знае, че ползвателят има право да ползва вещта само съобразно предназначението й;
- Ползвателят може да упражнява правото си лично или чрез друг, т.е. може да дава вещта под наем или в заем за послужване. За ползвателя съществува едно особено право да придобие право на собственост по §4 ЗСПЗЗ.
Ползвателят има следните задължения:
- Да се грижи за запазването и поддържането на вещта, без да отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта, които се дължат на обикновената и употреба
- Да поема разноските (необходими), свързани с ползването, включително и дължимите данъци и такси
- Да извършва дребните поправки за своя сметка. Ползвателят не може да извършва подобрения в имота без съгласието на собственика, защото законът разпорежда вещта да не се променя съществено.
- Да застрахова вещта в полза на собственика и плаща премиите, ако не е уговорено друго. При погиване на вещта собственикът ще бъде удовлетворен от сумата по застраховката.
- Да съобщава на собственика за посегателства срещу вещта. Ползвателят може да защити само своето право.
- Да върне вещта при прекратяване правото на ползване. Вещта трябва да е в добро състояние, т.е. да е годна за ползване по предназначение. Състоянието на вещта може да се установи чрез съставяне на опис при предаване на вещта за ползване и при нейното връщане. Ако при предаване на вещта за ползване не е направен опис съществува оборима презумпция, че е предадена в добро състояние.
Как и кога се прекратява правото на ползване?
– с изтичане на срока, за който е учредено (ако има; върху държавни и общински имоти може да се учреди най-много за 10 г.);
– при неупражняване в срок от 5 г.;
-смърт на ползвателя;
– при погиване на вещта;
– при отказ от правото;
-при сливане на ползвател и собственик;
-при разваляне и унищожаване на договора.
Правото на ползване може да бъде прекратено и по съдебен ред – по иск на собственика при нарушаване на съществените задължения на ползвателя, поведението му застрашава вещта с повреждане, променя вещта и т.н.