Регистрация на апартамент за гости — законно отдаване чрез Airbnb и Booking
Подреждаме общината, Националния туристически регистър, ЕСТИ, данъчния режим и документите за гостите в един ясен процес. За да печелите от имота си, без всяка резервация да носи риск от глоба, затваряне или данъчен проблем.
Трябва ли Airbnb апартаментът да бъде регистриран?
Да. Краткосрочното настаняване срещу заплащане е хотелиерска дейност, а апартаментите за гости са места за настаняване клас „В“. Обектът се регистрира пред кмета на общината по местонахождение, преди да се предлага законно.
След това данните за настанените туристи се подават в ЕСТИ. Данъкът и евентуалната регистрация по чл. 97а ЗДДС се определят според оператора и услугите, които платформата му фактурира. Официална услуга в eGov ↗
Защо „ще пусна обявата и после ще го мисля“ вече е скъп риск
Обявата е публична, платформите пазят данни, а контролът не зависи само от това дали някой съсед ще подаде сигнал.
Eurovision насочва прожекторите към Бургас
Градът е домакин на трите концертни вечери през май 2027 г. Очакваното търсене е възможност за по-висок приход, но и период на много по-видими оферти и цени.
Официалният сайт на Eurovision ↗КЗП обяви проверки в Бургас и региона
Публично са заявени проверки на местата за настаняване: цени, категоризация/регистрация, условия и търговски правила. Това не е твърдение за отделна акция само срещу Airbnb — но краткосрочните обяви не са извън контрола.
Интервюто с председателя на КЗП ↗Регистрационният номер вече се проверява по-лесно
От 20 май 2026 г. Регламент (ЕС) 2024/1028 се прилага пряко. При действаща национална регистрационна процедура платформите трябва да показват номера, да правят проверки и да предават определени данни на компетентните органи.
Регламент (ЕС) 2024/1028 ↗Честният извод: няма законна „вратичка“, при която апартаментът се рекламира като туристическо настаняване, но се третира като обикновен дългосрочен наем. Значение имат реалната дейност, продължителността, начинът на предлагане и кой получава приходите.
„Само в платформата е“ не означава „невидимо е“
Регистрационен номер, адрес на обекта, линк към обявата, реализирани нощувки и приходи могат да бъдат свързани през различни режими за обмен на данни.
НАП вече е съобщавала публично, че получава данни за доходи на български домакини от платформите. Съобщение на НАП ↗
1. Публична обява
Имот, цена, календар, домакин и отзиви са достъпни онлайн.
2. Регистрационни данни
Платформата показва и проверява номера според приложимата процедура.
3. Данни за дейността
Адрес, обява, нощувки и приходи могат да се предават по приложимите европейски режими.
4. Съпоставка от органите
Община, КЗП, Министерство на туризма и НАП имат различни контролни правомощия.
Какво реално рискувате при пропуск
По-долу са основните санкции по Закона за туризма. Конкретният състав зависи от нарушението, оператора и повторността.
| Пропуск | Предвидена санкция | Правна опора |
|---|---|---|
| Настаняване в нерегистриран обект | 500–5 000 лв. за физическо лице; 1 000–10 000 лв. за ЕТ/дружество. При повторност размерите са по-високи. | чл. 206 от Закона за туризма |
| Няма регистър на настанените туристи | 2 000 лв. за физическо лице; 7 000 лв. за ЕТ/дружество; при повторност — двоен размер. | чл. 213, ал. 1 и 2 от Закона за туризма |
| Данните не се подават/обменят с ЕСТИ | 1 000 лв. за физическо лице; 5 000 лв. за ЕТ/дружество; при повторност — 2 000/10 000 лв. | чл. 213, ал. 5 и 6 от Закона за туризма |
| Услуга в нерегистриран туристически обект | Освен глобата може да бъде приложена принудителна мярка „временно затваряне“ на обекта. | чл. 177 и чл. 179 от Закона за туризма |
Ориентир при фиксиран курс 1 € = 1,95583 лв.: 500 лв. ≈ €256; 10 000 лв. ≈ €5 113. Законът в цитирания актуален текст посочва сумите в левове; левовите размери по-горе са водещи. Проверено към 20.08.2026 г.
Не продаваме „подаване на заявление“. Подреждаме шест свързани риска.
Един пропуск често води до следващ. Затова започваме с цялостна проверка, а не с произволен образец.
1. Регистрация на имота
Проблем: не знаете кой подава, пред коя община и кои документи доказват правото да управлявате обекта.
Решение: проверяваме собствеността/правото на ползване, оператора и местните изисквания; подготвяме и проследяваме заявлението.
2. ЕСТИ без догадки
Проблем: имате регистрация, но не знаете какви данни за гостите се въвеждат и кога.
Решение: съдействаме за първоначален достъп и даваме работна инструкция за регистъра и подаването в ЕСТИ.
3. Данъци и чл. 97а ЗДДС
Проблем: бъркате данък върху дохода, патентен режим, осигуровки и ДДС върху комисионата на платформата.
Решение: определяме данъчния профил и проверяваме дали получаваната чуждестранна посредническа услуга задейства чл. 97а ЗДДС. Ако да — подготвяме регистрацията.
4. Щети, анулации и неплатени суми
Проблем: общ шаблон за договор може да противоречи на правилата на платформата и да не помогне при спор.
Решение: изготвяме двуезични правила/условия, опис на имуществото и протокол за доказване на щети, съобразени с начина на резервиране.
5. Съседи и етажна собственост
Проблем: шум, достъп и общи части превръщат доходния имот в постоянен конфликт.
Решение: правим преглед по ЗУЕС и правилника на сградата, подготвяме ясни правила за гостите и процедура при оплакване. Не обещаваме „магическо съгласие“ от съседите.
6. Собственик в чужбина
Проблем: няма кой да подписва, общува с институции и носи ясно определена отговорност на място.
Решение: уреждаме пълномощното, отношенията с местния управител и отчетността, така че контролът да остане при Вас.
Какво получавате — и какво не маскираме в цената
Офертата е за един обект и един оператор. Ако фактите изискват различна процедура, ще го знаете преди възлагането.
Включено според избрания пакет
- Правен одит на обекта, собствеността и оператора
- Комплект документи и комуникация с общината
- Проследяване до вписване/регистрация на обекта
- Първоначална настройка и инструкция за ЕСТИ
- Становище за чл. 97а ЗДДС и приложимите данъчни стъпки
- Двуезични правила, опис и протокол при щета
Отделно, само ако е необходимо
- Общински/държавни такси и нотариални разноски
- Официални преводи, легализации и технически заснемания
- Текущо счетоводство, месечни ДДС декларации и осигуряване
- Ежедневно/текущо въвеждане на гости в ЕСТИ
- Обжалване на отказ, акт, наказателно постановление или съдебен спор
- Физическо управление, почистване, ключове и комуникация с гости
От „имам апартамент“ до „мога да приемам гости законно“
Кратка проверка
Уточняваме имота, общината, собственика, оператора и платформите.
Правен план
Получавате точен списък на нужните действия, срокове и отделни разходи.
Документи
Подготвяме заявленията, декларациите, пълномощното и приложенията.
Институции
Подаваме и проследяваме преписката, включително дистанционно.
Работен комплект
Предаваме ЕСТИ инструкцията, правилата за гости и следващите данъчни стъпки.
Изберете според риска, който искате да премахнете
Цените са за един апартамент и един оператор. Преди плащане потвърждаваме писмено дали избраният пакет покрива Вашия казус.
Регистрация
За собственик, който още не е регистрирал обекта и иска законна основа.
- Проверка на обект, собственост и оператор
- Комплект за регистрация пред общината
- Подаване с пълномощно и проследяване
- Финален списък със следващите задължения
Законно отдаване
За готов старт в Airbnb/Booking: регистрация, ЕСТИ, данъчна проверка и защита при гости.
- Всичко от пакет „Регистрация“
- Първоначален достъп и инструкция за ЕСТИ
- Данъчен профил и анализ по чл. 97а ЗДДС
- Заявление по чл. 97а, ако е приложимо
- Двуезични правила, опис и протокол при щета
- Правен чеклист за обявата в платформата
Собственик в чужбина
За дистанционно узаконяване и ясно уреждане на отношенията с местен управител.
- Всичко от „Законно отдаване“
- Дистанционна координация и пълномощно
- Договор/мандат с местен управител
- Разпределение на отговорности и отчетност
- Преглед по ЗУЕС и правила на сградата
Административните такси, нотариалните разноски, преводите и текущото счетоводно обслужване не са включени. Ако документите разкрият съсобственост, спор, промяна на предназначение или друга извънредна сложност, първо ще получите отделна писмена оферта. Посочените цени са за описания обхват и подлежат на потвърждение по конкретния казус.
Кой пакет е логичен за Вашия имот?
Отговорете на четири въпроса. Резултатът е ориентир, не правно становище — точният режим зависи от документите и от това кой реално извършва дейността.
Кратки отговори преди да започнете
Мога ли първо да публикувам обявата, а после да регистрирам апартамента?
Не е разумно да приемате резервации преди законното основание да е подредено. Законът за туризма допуска хотелиерство в апартамент за гости след регистрацията му по предвидения ред, а предлагането на нерегистриран обект може да доведе до санкция и временно затваряне.
Регистрацията в общината и ЕСТИ едно и също ли са?
Не. Общината регистрира мястото за настаняване и данните се отразяват в Националния туристически регистър. ЕСТИ е системата, към която хотелиерът подава данни за настанените туристи. За законна работа обикновено са нужни и двете стъпки.
Всеки Airbnb домакин ли е длъжен да се регистрира по чл. 97а ЗДДС?
Не заради самото притежание на имота. Задължението най-често възниква, когато установена в чужбина платформа предоставя облагаема посредническа услуга/начислява комисиона на българския оператор. Трябва да се проверят договорната страна, фактурите и моментът преди получаване на услугата. Затова в пакета е включен анализ, а регистрация подаваме само когато предпоставките са налице.
Какви данъци се дължат при краткосрочно отдаване?
Отговорът зависи от това дали операторът е физическо лице, ЕТ или дружество, дали са изпълнени условията за патентен режим, какъв е оборотът и има ли задължения за осигуряване и ДДС. Не препоръчваме универсален процент без преглед на тези факти.
Какви данни се подават в ЕСТИ?
Води се регистър на настанените туристи и се подават изискуемите идентификационни и престойни данни по утвърдения ред. Министерството на туризма публикува образец и ръководства. Ние даваме инструкция за Вашия начин на работа, но ежедневното въвеждане остава задължение на хотелиера или на изрично упълномощен оператор.
Може ли договор или депозит да гарантира, че Airbnb ще ми плати щетата?
Не може честно да се обещае гаранция. Правилата на платформата имат значение: Airbnb например ограничава кога домакин може сам да изисква депозит, а Host Damage Protection не е застраховка. Затова подготвяме съвместими правила, опис, доказателствен протокол и срокове за реакция, вместо да разчитаме на една „магическа“ клауза.
Трябва ли ми съгласие от всички съседи?
Не може да се даде универсален отговор само по думата „Airbnb“. Проверяват се Законът за туризма, статутът и достъпът до обекта, решенията и правилникът на етажната собственост, както и конкретните местни документи. Пакетът не обещава фиктивно съгласие; той установява реалните изисквания и намалява риска от конфликт.
Може ли всичко да стане дистанционно, ако живея в чужбина?
Голяма част от процеса може да се координира дистанционно с подходящо пълномощно и надежден местен контакт. Предварително уточняваме кои оригинали, нотариални заверки, преводи или посещения са нужни според държавата и общината.
Колко време отнема регистрацията?
Единната eGov услуга посочва 7-дневен срок за регистриране на места за настаняване клас „В“, но реалното общо време зависи от комплектността на документите, местната организация и евентуални указания. Даваме срокова прогноза след първоначалния преглед, без да обещаваме действие на администрацията на конкретна дата.
Правни и официални източници
Връзките се отварят в нов раздел. При разлика между обобщението и действащия нормативен текст водещ е нормативният текст.