Продажбата на идеална част от съсобствен недвижим имот често поражда въпроси и спорове между съсобствениците. За да защити техните интереси, законът предвижда специално право на изкупуване, което дава възможност на останалите съсобственици да придобият продаваната идеална част преди тя да бъде прехвърлена на външно лице.
Това право е уредено в чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) и е един от най-често прилаганите механизми при сделки със съсобствени недвижими имоти.
Какво представлява правото на изкупуване?
Когато съсобственик реши да продаде своя дял на човек, който не е съсобственик, той няма право директно да сключи сделката. Законът изисква първо да предложи идеалната част на останалите съсобственици при същите условия, при които възнамерява да я продаде.
Само ако те откажат или не приемат предложението, продажбата може да бъде извършена в полза на трето лице.
Ако това изискване не бъде спазено, всеки от останалите съсобственици има право да поиска от съда да замести купувача и да придобие продадената идеална част при същите условия, договорени в нотариалния акт.
Кога се прилага чл. 33 от Закона за собствеността?
Правото на изкупуване възниква само ако са налице няколко законови предпоставки.
Сделката трябва да е за недвижим имот
Разпоредбата се прилага при продажба на идеални части от различни видове недвижими имоти, включително:
- апартаменти;
- къщи;
- поземлени имоти;
- дворове;
- земеделски земи;
- други недвижими имоти.
Законът не намира приложение при общите части в сгради в режим на етажна собственост, както и в някои други изключения, установени в съдебната практика.
Продажбата трябва да е на идеална част
Чл. 33 ЗС се прилага единствено при договор за покупко-продажба.
Обикновено правото на изкупуване не възниква при:
- дарение;
- замяна;
- договор за прехвърляне срещу издръжка и гледане;
- продажба на наследство;
- прехвърляне на търговско предприятие.
Купувачът трябва да е трето лице
Ако идеалната част бъде продадена на друг съсобственик, останалите съсобственици не разполагат с право на изкупуване.
Това е напълно логично, тъй като целта на закона е броят на съсобствениците постепенно да намалява, а не да се увеличава.
Продажбата трябва да е валидна
Правото на изкупуване възниква само при действителна покупко-продажба.
Дори когато продавачът не е предложил предварително дела си на останалите съсобственици, това не прави сделката недействителна. Последицата е различна – законът дава възможност продажбата да бъде заместена чрез успешно предявен иск за изкупуване.
В какви случаи може да бъде упражнено правото на изкупуване?
На практика най-често до съдебен спор се стига, когато продавачът не е спазил задълженията си по чл. 33 ЗС или е направил опит да заобиколи закона.
Не е отправено предложение до останалите съсобственици
Най-разпространената хипотеза е тази, при която идеалната част е продадена директно на външно лице, без останалите съсобственици изобщо да бъдат уведомени. Срещат се и случаи, в които предложение е направено само до част от тях, което също не изпълнява законовите изисквания.
Сделката е сключена при по-изгодни условия
Друга често срещана ситуация е съсобствениците да получат предложение при една цена или условия, а впоследствие имотът да бъде продаден на трето лице при по-благоприятни условия.
Прикрита продажба чрез друга сделка
Понякога страните се опитват да избегнат приложението на чл. 33 ЗС, като оформят сделката като дарение, въпреки че реално е извършена продажба срещу заплащане. Използват се и други правни конструкции със същата цел.
Ако в съдебното производство бъде доказано, че сключената сделка е привидна и прикрива покупко-продажба, съдът може да признае правото на изкупуване на останалите съсобственици.
Невярна декларация пред нотариуса
При продажба на идеална част продавачът е длъжен да представи декларация, че е предложил дела си на останалите съсобственици и че те не са приели предложението.
Когато тази декларация съдържа неверни данни, засегнатият съсобственик също може да потърси защита по съдебен ред.
Какъв е срокът за предявяване на иск?
Правото на изкупуване не може да бъде упражнявано безсрочно. Законът предвижда двумесечен преклузивен срок за предявяване на иск, чието пропускане води до окончателна загуба на това право.
Макар текстът на закона да сочи, че срокът започва да тече от извършването на продажбата, съдебната практика последователно приема, че той започва от момента, в който съсобственикът е узнал за сделката. Именно поради това е важно при съмнение за извършена продажба да се реагира своевременно.
Как се упражнява правото на изкупуване?
Правото на изкупуване не възниква автоматично и не може да бъде упражнено с едностранно изявление. То се реализира единствено чрез предявяване на иск пред компетентния съд.
Ответници по делото са както продавачът, така и лицето, което е придобило идеалната част. Участието и на двамата е задължително, тъй като съдебното решение засяга правата и на продавача, и на купувача.
При уважаване на иска съдът постановява съсобственикът да замести купувача по сделката. Това означава, че той придобива продадената идеална част при абсолютно същите условия, договорени между страните в нотариалния акт.
Кой има право да предяви иска?
Иск по чл. 33 ЗС може да предяви всеки съсобственик, чиито права са били нарушени. Това предполага той да не е продал своя дял, да не е отказал надлежно отправено предложение за покупка и към момента на предявяване на иска да продължава да бъде съсобственик на имота.
Когато няколко съсобственици упражнят правото си едновременно, придобитата идеална част се разпределя между тях съобразно размера на притежаваните от всеки дялове.
Какво се случва след уважаване на иска?
Спечелването на делото не означава автоматично придобиване на собствеността. След като съдебното решение влезе в сила, съсобственикът трябва да заплати цената, договорена между продавача и първоначалния купувач.
Плащането следва да бъде извършено в едномесечен срок. Ако този срок не бъде спазен, съдебното решение се обезсилва по право и правото на изкупуване отпада.
Заключение
Продажбата на идеална част от съсобствен имот невинаги е просто разпореждане със собствен дял. Законът поставя ясни правила, които защитават интересите на останалите съсобственици и им дават възможност да предотвратят навлизането на нов съсобственик, когато процедурата не е спазена.
На практика обаче споровете по чл. 33 ЗС често са свързани със сложни фактически обстоятелства – прикрити продажби, неверни декларации, спор относно началния момент на срока за предявяване на иска или различия между предложените и действително договорените условия.
Поради кратките законови срокове и спецификата на съдебната практика навременната правна консултация е от съществено значение. Колкото по-рано бъдат предприети необходимите действия, толкова по-голяма е вероятността правото на изкупуване да бъде успешно защитено.