Кога може да се придобие недвижим имот по давност, какви изисквания трябва да изпълнява владението и какво приема Върховният касационен съд.
Придобивната давност е един от способите за придобиване на право на собственост върху недвижим имот. За да настъпи този правен резултат обаче, не е достатъчно едно лице просто да ползва имота продължително време. Необходимо е да бъде установено владение, което отговаря на определени законови изисквания и е упражнявано в продължение на предвидения срок.
Практиката на Върховния касационен съд последователно подчертава, че всеки спор за придобивна давност се решава въз основа на конкретните факти – как е установена фактическата власт, какви действия са извършвани в имота, било ли е поведението на владелеца известно на собственика и имало ли е действия, които прекъсват давностния срок.
Какво представлява владението?
Съгласно чл. 68 от Закона за собствеността владението представлява упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето държи лично или чрез друго лице като своя.
Владението включва два основни елемента:
Фактическа власт върху имота – владелецът реално използва, стопанисва или контролира недвижимия имот.
Намерение за своене – лицето се отнася към имота като към свой и упражнява правомощия, характерни за собственик.
Намерението за своене не е достатъчно да съществува само във вътрешното убеждение на лицето. То трябва да бъде проявено чрез конкретно поведение, което може да бъде възприето от собственика и от останалите заинтересовани лица.
Именно съчетаването на фактическата власт и намерението имотът да бъде държан като собствен отличава владението от обикновеното ползване.
Какви качества трябва да притежава владението?
За да доведе до придобиване на собственост по давност, владението трябва да бъде:
Постоянно
Владението не трябва да има случаен или инцидентен характер. Не се изисква владелецът да се намира в имота ежедневно или да упражнява физическа власт във всеки момент.
Съдебната практика допуска владението да се осъществява и чрез периодични посещения, когато действията показват трайно отношение към имота като към собствен и не са прекъсвани от действия на други лица.
От значение е цялостното поведение на владелеца – например поддържане, обработване, ремонтиране, ограждане или използване на имота съобразно неговото предназначение.
Непрекъснато
Необходимо е фактическата власт да бъде упражнявана през целия законово определен срок.
Съгласно Закона за собствеността недвижим имот може да бъде придобит при десетгодишно непрекъснато владение, а при наличие на предпоставките за добросъвестно владение – при изтичане на петгодишен срок.
Прекъсването на владението за период, по-дълъг от предвидения в закона, може да доведе до заличаване на последиците от изтеклия до този момент срок.
Явно
Един от най-съществените акценти в по-новата практика на ВКС е изискването владението да бъде осъществявано открито.
Собственикът трябва да има възможност да разбере:
че върху имота се упражнява фактическа власт; кое лице упражнява тази власт; че лицето се отнася към имота като към собствен.
Скритото или неразпознаваемо владение не създава необходимата възможност собственикът да защити правата си.
Не е достатъчно владелецът да заявява пред свои близки или други трети лица, че счита имота за собствен. Необходимо е поведението му да има външна и обективно разпознаваема проява.
Несъмнено
Действията на владелеца трябва ясно да показват намерението му да държи имота за себе си.
Когато поведението може да бъде обяснено с отношения на близост, предоставено разрешение или търпимост от страна на собственика, съдът може да приеме, че не е установено владение с намерение за придобиване на собственост.
Преценява се съвкупността от всички действия, а не отделен факт, разгледан самостоятелно.
Спокойно
Владението не трябва да е установено или поддържано чрез насилие.
Съдебната практика приема, че отправянето на извънсъдебни претенции или възражения от собственика само по себе си не прекъсва придобивната давност.
От значение е дали са предприети предвидените в закона действия за защита на собствеността.
Какви действия могат да показват владение?
Няма изчерпателен списък на действията, които доказват владение. Те се оценяват според вида, състоянието и предназначението на конкретния имот.
Като владелчески действия могат да бъдат преценени:
ограждане на недвижимия имот; ограничаване на достъпа на други лица; извършване на ремонти; трайно поддържане и стопанисване; обработване на земята; използване на имота за собствени нужди; отдаване на имота под наем от свое име; извършване на действия, характерни за собственик.
Особено значение може да има ограждането, тъй като чрез него се обозначават границите на имота и се демонстрира фактически контрол.
Нито едно действие обаче не трябва да бъде разглеждано изолирано. Съдът преценява цялостното поведение и дали то показва трайно и недвусмислено отношение към имота като към собствен.
Владение или държане – защо разликата е важна?
Не всяко лице, което използва недвижим имот, е владелец.
Когато имотът се ползва въз основа на договор за наем, заем за послужване или друго правоотношение, лицето обикновено е държател. То упражнява фактическа власт, но признава правата на собственика и държи имота за него.
Например наемателят не започва да придобива собственост по давност само защото живее дълго време в имота.
Възможно е държането да се превърне във владение, но промяната в намерението трябва да бъде демонстрирана ясно спрямо собственика.
Не е достатъчно държателят единствено да реши, че вече счита имота за свой. Необходими са действия, чрез които собственикът да може да разбере, че правата му се отричат и че фактическата власт вече се упражнява с намерение за своене.
Придобивна давност при съсобственост и наследствени имоти
Особено сложни са споровете между съсобственици и наследници.
Когато един съсобственик използва целия имот, по правило се приема, че той владее собствената си идеална част и държи частите на останалите съсобственици.
Самото обитаване, поддържане или използване на целия имот невинаги е достатъчно за придобиване на чуждите идеални части по давност.
За да започне да тече придобивна давност срещу останалите съсобственици, лицето трябва да извърши действия, които ясно показват, че вече отрича техните права и владее целия имот единствено за себе си.
Тази промяна трябва да достигне до знанието на останалите съсобственици или да бъде проявена по начин, който им позволява да я узнаят.
В съдебната практика това изискване често се определя като „отблъскване на владението“ на останалите съсобственици.
Преценката винаги е конкретна и зависи от отношенията между страните, начина на използване на имота и извършените действия.
Как се прекъсва придобивната давност?
Придобивната давност не се прекъсва от всяко несъгласие или извънсъдебно изявление на собственика.
Устни възражения, покани или подаването на определени сигнали не водят автоматично до прекъсване на давностния срок.
Съгласно съдебната практика значение имат предвидените в закона способи, сред които предявяването на иск за собственост или предприемането на действия, чрез които собственикът защитава вещното си право по установения ред.
Не всеки съдебен иск има прекъсващо действие. Практиката прави разграничение между искове, с които непосредствено се защитава правото на собственост, и други искове, свързани с облигационни отношения или действителността на определени сделки.
Придобива ли се собствеността автоматично след изтичането на срока?
Придобивната давност не следва да се разглежда единствено като механично изтичане на определен брой години.
Необходимо е през целия период да е осъществявано владение, което отговаря на законовите изисквания.
Когато срокът е изтекъл, владелецът може да се позове на придобивната давност. Това може да стане в съдебен процес, чрез възражение или при провеждане на обстоятелствена проверка за издаване на констативен нотариален акт.
При възникнал спор нотариалният акт не изключва възможността въпросът за собствеността да бъде разгледан от съда.
Как се доказва давностното владение?
В съдебното производство лицето, което се позовава на придобивна давност, трябва да установи фактите, на които основава твърденията си.
Обичайно се изследват:
кога е започнало владението; как е установена фактическата власт; как е използван имотът; извършвани ли са действия по поддържане и стопанисване; било ли е владението известно на собственика; имало ли е противопоставяне или прекъсване; какви са били отношенията между страните.
Доказването може да се извършва чрез свидетелски показания, документи, експертизи и други допустими доказателствени средства.
При всеки конкретен случай съдът извършва обща оценка на доказателствата. ## Заключение
Придобиването на недвижим имот по давност е сложен фактически и правен процес.
Продължителното използване на имота само по себе си не е достатъчно. Необходимо е фактическата власт да се упражнява с ясно намерение за своене и владението да бъде постоянно, непрекъснато, явно, спокойно и несъмнено.
Особено внимание е необходимо при наследствени имоти, съсобственост, договори за наем и други случаи, при които първоначално имотът е предоставен или използван със съгласието на собственика.
Всеки спор се решава според конкретните обстоятелства, поради което наличието на дългогодишно ползване не означава автоматично, че собствеността е придобита по давност.
Настоящият материал има информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация.